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房贷利率新政对购房者有哪些影响?

发布人: 发布时间:2019-08-17 浏览数量:

央行发布《关于新发放商业性住房贷款利率调整的公告》。全文仅八条、七百余字,很多人表示看不懂。那么问题来了,房贷利率到底是升了,还是降了?这里逐一解读。

  一、定价算法

  自新规实施之日(2019年10月8日)起计,商业性个人住房贷款利率,是以最近一个月内公布的LPR(贷款基础利率)之上加点形成。

  按照LPR机制改革后的规定,即由全国银行间同业拆借中心,于每月20日公布新报价。

  简言之,如果你的贷款合同在11月签订,就按照10月20日公布的LPR计算,如果在12月签订合同,则计算标准就是11月20日公布的LPR。

  再具体举例:以8月20日LPR形成机制改革后的首次报价,5年期以上LPR 4.85%计,就是4.85%+XX点。

房贷利率新政对购房者有哪些影响?

  注:加点的每个“基点”为0.0001,100个基点即1%。

  二、加点区别

  首套不得低于相应期限贷款市场报价利率;二套不得低于相应期限贷款市场报价利率再加60个基点。仍以目前最新的LPR举例,4.85%+0.60%=5.45%。

  而这只是“最低”。公告规定,央行省一级分支机构有权在以上统一基础之上,自行确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款的加点下限。

  其后,银行业金融机构根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合自身经营状况和客户个人信用风险、资质条件等因素,再决定是否还要加点,以及加多少点。

  通俗说来,就是贷款人有可能要经受国—省—行三级的三次加点。

  三、调还不调?

  公告表示,贷款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,周期最短一年。

  这是因为LPR每月公布一次,受宏观环境变化影响会出现高低浮动。因此若重新定价,需以最新月份的LPR为基准。当然如果贷款人觉得自己现行的贷款利率划算,也可不重新定价。

  公告规定的新利率执行时间起始日为2019年10月8日。也即是说,已发放的,以及在此时间之前办理成功的商业性个人住房贷款不受新规影响,仍按原利率标准执行。

  另外,商业、办公性质用房,与二套商业性个人住房贷款一样,利率也是在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上再加60个基点。

  首套公积金个人住房贷款利率维持不变。

  首套二套利率都有上升但对购房人实际影响不大

  “三层三次加点”,容易被外界简单误读为房贷利率更高了。

  这次调整于购房者的切实影响究竟如何?

  中原地产首席分析师张大伟认为,该政策属于中性,类似于之前要求房贷利率不得低于基准利率70%的规定。也可以进一步解读为利好。“因为如果全社会利率普遍下调,单独房贷上涨,那结果只能是资金都流入楼市,与当前对房地产的定位和期望不符。因此政策的目的应该是平稳房地产预期。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进,则用调整前后实际利率区别说明。

  过去,房贷利率计算公式是“基准利率×(1+浮动比例)”。以最新一期央行基准利率4.9%计算,首套房和二套房分别下浮10%和上浮10%,因此二者的利率分别是4.41%和5.39%。

  按新规,之后房贷利率是在4.85%(现行)的基础上,首套不低于此数值,二套加60个基点,因此二者的最低利率分别是4.85%和5.45%。

  “这样看来,无论是首套还是二套,利率都有所上升,也就是说购房人成本也会上涨一些。不过这是按照8月的LPR计算的,也没有考虑进去其他情况,是比较理想化的。实际贷款利率和不同银行的不同政策相关,后续LPR也有下调可能。因此影响不大,购房者不必过分担心。”


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